Audiência pública debaterá revisão da norma de controle de acesso a loteamentos

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Com base em estudos técnicos e contribuições da comunidade, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) finalizou a minuta do Projeto de Lei Complementar (PLC) de fechamento e controle de acesso a parcelamentos no Distrito Federal. A convocação de audiência pública para a população se manifestar sobre a proposta foi publicada no Diário Oficial do Distrito Federal (DODF) desta sexta-feira (13).

A minuta visa ao melhor regramento do tema, hoje abordado apenas no Decreto nº 39.330, de 13 de setembro de 2018, também conhecido como decreto de muros e guaritas. O entendimento da Seduh é de que a atual norma não leva em consideração as diversas configurações de loteamentos no território e na legislação federal.

O novo marco legal é um dos compromissos estabelecidos pela Seduh no início desta gestão, tendo sido anunciado no lançamento do programa SOS Destrava DF, em março do ano passado. No decorrer de 2019, foi feito um seminário específico, além de cinco audiências públicas preparatórias para coletar as sugestões da comunidade a esse respeito.

“O trabalho apresentado resulta em uma proposta que se preocupa com o desenvolvimento ordenado da cidade e manutenção responsável da situação já consolidada, conciliando os objetivos do Estado com os anseios da população”, explica o subsecretário de Parcelamentos e Regularização Fundiária, Marcelo Vaz.

Nova audiência

A proposta de PLC será submetida a uma nova audiência para análise e contribuição da população, devendo, após esse processo, ser encaminhada para apreciação da Câmara Legislativa do DF (CLDF).

O texto estabelece classificações e critérios para enquadrar os parcelamentos, à exceção das áreas no conjunto urbano de Brasília e áreas de influência, bem como a zona urbana consolidada.

Fazem parte do escopo da proposta, porém, as áreas que, definidas pelo Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot) como de regularização, estejam na área de influência ou na zona urbana consolidada.

Por meio da classificação, será possível estabelecer o tipo de fechamento permitido para cada área. Abaixo, veja as classificações e seus requisitos de enquadramento

Categoria A

Lotes de uso exclusivamente residenciais:

  • existência apenas de vias que dão acesso às residências (vias locais);
  • lotes com uso institucional privado, como áreas de recreação e lazer.

Categoria B 

Lotes que não sejam apenas de uso residencial, como os destinados a comércio e prestação de serviço:

  • existência de vias com grande circulação (circulação expressa) e vias de atividade (acesso ao comércio), ou até mesmo vias coletoras (internas e menos movimentadas);
  • lotes de uso institucional de equipamento público, como aqueles destinados a escolas, delegacias e postos de saúde.

Caso o parcelamento corresponda às características da categoria A, em que todas as vias públicas internas são locais e não possuem comércio, poderá se enquadrar na modalidade de loteamento fechado ou condomínio de lotes.

Para tanto, será necessário firmar o termo de concessão de área pública, no qual a entidade representativa do loteamento assume a responsabilidade pela manutenção e conservação das áreas. Essa é uma contrapartida ao poder público pelo uso privativo da área pública.

Se o parcelamento se enquadrar nos critérios da classificação previstos na categoria B, em que há comércio ou equipamentos públicos nas vias internas ou vias de maior circulação, deverá se adequar à modalidade de acesso controlado. Nesse caso, o acesso da população em geral deverá ser permitido, garantindo-se a possibilidade de identificação prévia e cadastro.

Para se enquadrar no normativo, o parcelamento deverá, então, prever a destinação de lotes para área livre edificável, lotes de uso institucional e equipamentos públicos no percentual exigido pelo Pdot. Os lotes podem ficar fora da área do condomínio, mas devem estar dentro do mesmo setor habitacional.

Parâmetros para os cercamentos

No caso dos novos parcelamentos ou áreas de regularização que não tenham sido instalados até 13 de setembro de 2018, as regras para altura de muros e aparência de guaritas são as seguintes:

  • Altura máxima de 2,5 metros para grades, alambrados, muros ou soluções mistas;
  • Transparência visual mínima de 70% para os cercamentos voltados a vias públicas;
  • Área máxima de guarita de 30 metros quadrados
  • Até duas guaritas em cada divisa do lote e máximo de quatro guaritas por loteamento.

Para os parcelamentos em processo de regularização fundiária que tenham sido estabelecidos até 13 de setembro de 2018, a consolidação dos cercamentos já existentes deverá ser comprovada pelo interessado. Nesse caso, um estudo técnico elaborado pela Seduh vai avaliar a viabilidade de as barreiras permanecerem como estão.

Para efeitos de regularização, o Pdot estabelece que o processo considere a atual configuração da ocupação – ou situação fática, conforme os termos técnicos.

Organização dos loteamentos

O processo será conduzido por uma entidade representativa, de acordo com os formatos jurídicos hoje estabelecidos. Os moradores terão que decidir se o parcelamento será organizado em associação, fundação, condomínio ou outra figura jurídica equivalente, segundo a sua classificação.


Audiência pública: PLC Loteamento Fechado
Data: 15 de abril.
Horário: a partir das 9h.
Local: Edifício-sede da Seduh – SCS, Quadra 6, Bloco A, Lotes 13/14, 2º andar, sala de reuniões. Com informações da Seduh Consulte a minuta do PLC.

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13.3. Condomínios e loteamentos. Foto Arquivo Agência Brasília3 1024x682 - Audiência pública debaterá revisão da norma de controle de acesso a loteamentos
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